Investování do nemovitostí není jen dům nebo byt. Investovat můžete také do dalších staveb, jako jsou kanceláře, sklady, garáže nebo i do pozemků pro výstavbu či zemědělsky využívaných. Dokonce nejste ani omezení na Českou republiku – i letní chatu v cizině lze po většinu roku používat jako investici. Pojďme se podívat, co byste měli předem vědět, než se do investování do nemovitostí pustíte.
Proč investovat do nemovitostí
Dle časopisu Forbs největší podíl miliardářů získal svůj majetek právě z nemovitostí. Potenciál dobrého zhodnocení vkladu tedy nemovitosti rozhodně mají. Jejich ceny pravidelně rostou a od dvacátého století zaznamenaly jediný zásadní pokles, kterým byla finanční krize v roce 2008. Svůj propad ale během několika let nejen dorovnaly, ale rovnou také překonaly. Další krize, jako třeba pandemie Covidu, se na tomto trhu nijak nepodepsaly. Nemovitosti tedy poměrně stabilně udrží svou hodnotu a ochrání vás před inflací. Ačkoliv samozřejmě i na trhu s nemovitostmi existují drobné výkyvy, stále je to fyzická a pro užívání poptávaná věc zkrátka nepadne zcela ke dnu, jako by se to mohlo stát např. u akciové společnosti.
Na rozdíl od akcií tedy není investování do nemovitostí tolik rizikové. Z velké části máte nad hodnotou kontrolu vy sami. Nic jako špatné rozhodnutí ostatních akcionářů vás neohrozí. Udržování hodnoty navíc není, na rozdíl od správy a řízení akciové firmy, tolik náročné a nevyžaduje žádná složitá rozhodnutí. Stačí jen udržovat odpovídající stav, aby vám po pár desetiletích nezůstala z domu ruina. Pro případ živelné katastrofy či jiného neočekávatelného problému, který by vaši investici znehodnotil, je dobré mít zařízené pojištění nemovitosti.
Zachování ceny a potenciál jejího růstu není jedinou možností zhodnocení. Nemovitosti mají, jako jedny z mála investic, skutečně reálné využití pro svého vlastníka. Díky tomu se investice do nemovitosti může zhodnotit i v průběhu vlastnictví. Například pronájmem bytu či pozemku, jenž zajistí pasivní příjem, nebo vypěstováním komodit (třeba dříví v lese). Toto využívání přitom nijak nesnižuje hodnotu samotné nemovitosti a neomezuje její budoucí prodej.
V neposlední řadě vám vlastnictví nemovitosti může přinést daňové výhody, jako je odpočty úroků z hypotéky či nákladů na údržbu. A jelikož se jedná o poměrně specifický trh, který je jen málo závislý na ostatních odvětvích, představuje investice do nemovitostí zajímavou příležitost k diverzifikaci portfolia.
Způsoby jak investovat do nemovitostí i v malém
Mnoho menších investorů nevěnuje nemovitostem pozornost, protože je považují za příliš nákladné. Opak je ale pravdou. Není nutné mít miliony na koupi bytu, domu nebo pozemku. Do nemovitostní lze investovat i po malých částkách.
Crowdfunding nemovitostí
Crowdfunding je princip „skládání se“ více investorů na jeden projekt. Na online platformách dají své prostředky dohromady stovky lidí na financování určitého realitního projektu, ze kterého jsou jim následně vyplácené výnosy. Nemovitost mohou spravovat buďto sami investoři, nebo mohou mít pro tento účel vybraného zprostředkovatele. Jako příklad v ČR jsoue společnosti Investown nebo Upvest.
Hlavní nevýhodou je špatná likvidita – podíl není vždy možné kdykoliv prodat a peníze mohou být vázané na několik let. Často jsou crowdfundingem řešené nové výstavby, nikoliv nákup stávající a ihned provozuschopných nemovitostí. Výdělek tedy nemusí být okamžitý. U nových projektů je také někdy větší riziko selhání (zastavení výstavby ze strany státu, zkrachování developera atd.).
REIT (Real Estate Investment Trusts) – nemovitostní fondy
REIT jsou fondy, které za vložené peníze nakupují nemovitosti a následně je pronajímají (či generují zisk dalšími způsoby). Výdělek pak vyplácejí svým investorům. Konkrétně 90 % zdanitelných zisků je fond povinný vyplatit pro to, aby vůbec mohl mít označení REIT. Návratnost zde je zde okamžitá a o nemovitosti fondu se není zapotřebí na rozdíl od těch vlastních nijak starat (žádné jednání s nájemníky, žádné papírování, žádné zařizování rekonstrukce). Navíc budete snadno profitovat ze zahraničních trhů.
REIT fondy lze nakupovat na burze stejně jako třeba akcie. A stejně dobře je lze i prodat. Takto dobrá likvidita je u nemovitostí prakticky výjimkou. Také stejně jako akcie lze i pro REIT používat ETF, které do sebe slučuje vybrané REITs. Jedním z největších j Fond Vanguard Real Estate ETF (VNQ.US), jenže sleduje index MSCI US Investable Market Real Estate 25/50 Index, tedy široké odvětví amerických REIT a realitních firem. Celosvětově se pak nabízí iShares Global REIT ETF a pro čistě evropský trh European Public Real Estate Association (EPRA) ETF.
Nemovitostní akcie
V neposlední řadě lze nakoupit akcie společností spojených se sektorem nemovitostí – například developerské firmy nebo realitky. Hodnota zde ale kopíruje trh s nemovitostmi jen do určité míry. A samozřejmě odpadá výhoda v podobě inkasování nájemného.
Možné nevýhody investice do nemovitostí
Při nákupu vlastní nemovitosti se jedná o dlouhodobou investici. Pořízení ani prodej nejsou okamžité a jsou spojené s poplatky (daně, smlouvy atd.). Nehodí se tudíž příliš pro krátkodobé spekulování. Také počítejte s určitými časovými náklady a mnohdy kvůli nutnosti oprav i s dalšími finančními náklady.
Ačkoliv je cena samotné nemovitosti při správné péči poměrně jistá, nájemníci již nikoliv. Může se stát, že na nějaký čas neseženete žádného. A náklady jako daně z nemovitosti, odpady, energie, fond oprav, pojištění, revize kotlů či komínu a další stále hradíte. Obsazenost závisí obvykle na nastavené ceně nájmu vůči hodnotě nemovitosti a na lokalitě. Zároveň ale ani sehnání nájemníků nemusí být výhra, pokud natrefíte na nespolehlivé.
Jak již bylo zmíněno, tyto problémy řeší nemovitostní fondy. V jejich případě ale přicházíte o kompletní vlastnictví – například vám nemovitost nikdy neposlouží k bydlení.
Mnoho nevýhod přímého vlastnictví také dokáže odstranit externí služba pro správu nemovitostí. Tato najatá firma za vás řeší například rekonstrukce nebo shánění nájemníků. Samozřejmě za poplatek.
Diskuze a zkušenosti